Der Kaufpreis eines Windparks wird nicht am Verhandlungstisch entschieden, sondern im Datenraum. Käufer und deren Berater prüfen dort jede Genehmigung, jeden Vertrag und jede Wartungshistorie. Für alles, was fehlt oder unklar ist, wird ein Risiko angesetzt, und jedes Risiko kostet Kaufpreis. Ein fehlender Nachweis über eine erledigte Auflage kann am Ende teurer sein als die Auflage selbst je war.

Was ein Käufer wirklich prüft

Die Due Diligence läuft üblicherweise dreigleisig. Die rechtliche Prüfung nimmt sich Genehmigungen, Grundstückssicherung und Gesellschaftsstruktur vor. Die technische Prüfung will wissen, in welchem Zustand die Anlagen sind und ob die Wartung lückenlos dokumentiert ist. Die kaufmännische Prüfung rechnet nach, ob die versprochenen Erträge zu den tatsächlichen Einspeisedaten und Verträgen passen.

Alle drei Stränge arbeiten mit demselben Material: den Unterlagen im Datenraum. Und alle drei stellen dieselbe Grundfrage. Kann der Verkäufer belegen, was er behauptet? Ein Park kann technisch einwandfrei laufen und trotzdem schlecht durch die Prüfung kommen, weil die Papierlage nicht mithält.

Diese Unterlagen gehören in den Datenraum

Jede Transaktion hat ihre Eigenheiten, aber der Kern ist immer gleich. Wer die folgenden Blöcke vollständig vorlegen kann, hat den größten Teil der Fragen schon beantwortet, bevor sie gestellt werden.

  • Genehmigung: BImSchG-Bescheid mit allen Nachträgen und Änderungsgenehmigungen, dazu die Nachweise über erfüllte Auflagen. Abnahmemessungen, Monitoringberichte, Schriftwechsel mit der Behörde.
  • Grundstücke: Pacht- und Gestattungsverträge inklusive Nachträgen, Baulasten, Dienstbarkeiten, Wegerechte, aktuelle Grundbuchauszüge. Bei Poolmodellen der Poolvertrag samt Verteilungsschlüssel.
  • Netz und Vermarktung: Netzanschlussvertrag, Einspeisezusage, Direktvermarktungsvertrag, EEG-Zuschlagsbescheid beziehungsweise Vergütungseinstufung, Redispatch-Vereinbarungen.
  • Technik: Wartungsvertrag mit Leistungsumfang, vollständige Wartungs- und Instandsetzungshistorie, Gutachten zu Standsicherheit und wiederkehrenden Prüfungen, Schadensdokumentation.
  • Wirtschaft: Einspeisedaten je Anlage über mehrere Jahre, Jahresabschlüsse der Projektgesellschaft, Versicherungsverträge, Pachtabrechnungen, Betriebsführungsverträge.
  • Gesellschaft: Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszüge, Beschlüsse, bestehende Finanzierungsverträge mit ihren Sicherheiten.

Woran Verkäufe hängen bleiben

Fast nie am großen Skandal. Sondern an vielen kleinen Lücken, die zusammen ein Bild ergeben: hier ein Nachtrag, der nur als unsignierter Entwurf vorliegt, dort eine Auflage aus dem Bescheid, zu der niemand einen Erfüllungsnachweis findet. Ein Wegerecht, das mündlich mit dem früheren Eigentümer vereinbart wurde. Eine Wartungshistorie mit einem Loch von anderthalb Jahren, weil damals der Servicepartner gewechselt hat.

Der Käufer kann in solchen Fällen nicht unterscheiden, ob nur das Papier fehlt oder die Leistung selbst. Also kalkuliert er das Risiko ein. Mal als Kaufpreisabschlag, mal als Einbehalt, mal als Garantieforderung im Kaufvertrag, die den Verkäufer noch Jahre nach dem Closing verfolgen kann. Besonders unangenehm sind offene Punkte bei den Genehmigungsauflagen, weil sie direkt auf den Weiterbetrieb durchschlagen. Wie man diese Auflagen von Anfang an sauber führt, haben wir in einem eigenen Beitrag beschrieben.

Sechs Monate Vorlauf sind gut investiert

Wer einen Verkauf plant, sollte den eigenen Datenraum füllen, bevor der erste Interessent ihn sieht. In der Praxis hat sich eine interne Vorprüfung bewährt: die eigene Dokumentation einmal mit den Augen eines Käufers durchgehen, Lücken notieren und dann gezielt schließen. Fehlende Grundbuchauszüge lassen sich nachbestellen, ein versäumter Monitoringbericht lässt sich oft noch nachholen, ein unsignierter Nachtrag mit dem Eigentümer nachträglich formalisieren. All das braucht Wochen bis Monate, aber während der laufenden Due Diligence ist dafür keine Zeit mehr.

Dazu kommt ein Ordnungsthema. Käuferseitige Anwälte berechnen nach Stunden, und sie brauchen deutlich mehr Stunden, wenn sie sich durch unsortierte PDF-Sammlungen mit Dateinamen wie „Scan_final_2(1).pdf“ arbeiten müssen. Eine klare Struktur nach den oben genannten Blöcken, konsistente Benennung und ein Index sparen auf beiden Seiten Geld und signalisieren dem Käufer nebenbei: Hier wurde der Park auch sonst ordentlich geführt.

Der eigentliche Trick: den Datenraum nie aufbauen müssen

Die Vorbereitung ist nur deshalb so aufwendig, weil Unterlagen über Jahre in Postfächern, Netzlaufwerken und Aktenordnern verstreut wurden. Parks, die von Beginn an mit einer strukturierten Dokumentenablage geführt werden, kennen das Problem nicht. In RINO liegen Bescheide, Verträge, Gutachten und Nachweise von Tag eins an kategorisiert und versioniert beim Projekt, samt der zugehörigen Fristen und Erledigungsnachweise. Kommt es zum Verkauf, ist der Datenraum im Wesentlichen ein Export, kein Projekt. Das merkt man am Zeitplan der Transaktion und ziemlich sicher auch am Preis.